Usecasa Santander libera até 60% do imóvel: juros menores compensam colocar a casa em garantia?

Conseguir um empréstimo de valor elevado costuma significar juros altos ou parcelas difíceis de encaixar no orçamento. O Usecasa, crédito com garantia de imóvel do Santander, tenta reduzir esse problema utilizando um patrimônio importante como segurança para o banco.

Atualmente, a modalidade permite contratar até 60% do valor de avaliação do imóvel e oferece prazo de pagamento de até 20 anos. As parcelas são fixas, sem correção por IPCA ou TR, e o banco anuncia taxas a partir de patamares inferiores aos encontrados em muitas modalidades de crédito pessoal.

Essa vantagem possui um preço que não aparece simplesmente na taxa de juros: o imóvel fica alienado fiduciariamente ao Santander durante o contrato.

O proprietário continua utilizando a casa ou apartamento normalmente. Se a dívida deixar de ser paga, porém, aquele patrimônio está diretamente ligado à recuperação do crédito pelo banco.

Quanto pode ser liberado com um imóvel de R$ 500 mil?

O limite de 60% é calculado sobre o valor de avaliação aceito pelo banco, não necessariamente sobre o preço que o proprietário acredita que o imóvel vale.

Se um imóvel for avaliado em R$ 500 mil, o teto teórico de crédito seria de até R$ 300 mil.

Em um imóvel avaliado em R$ 300 mil, poderia chegar a R$ 180 mil.

Isso não significa que o Santander liberará automaticamente todo esse montante. O cliente continua sujeito à análise cadastral e de crédito, capacidade de pagamento e demais critérios da operação.

O Usecasa parte atualmente de R$ 30 mil para pessoa física.

Também existe uma etapa de avaliação do imóvel antes da contratação. Depois da aprovação financeira e documental, é realizada a vistoria e o contrato precisa ser registrado no cartório competente para constituir formalmente a garantia.

Após a entrega ao banco do contrato registrado, matrícula atualizada e demais documentos exigidos, o crédito pode ser liberado em até cinco dias úteis.

Por que os juros podem ser menores?

A explicação está justamente na garantia.

Em um empréstimo pessoal sem garantia, o banco empresta o dinheiro principalmente com base na avaliação da capacidade de pagamento do cliente. Se ocorrer inadimplência, existe maior incerteza sobre a recuperação dos recursos.

No Usecasa, existe um imóvel vinculado à operação.

Esse risco menor permite oferecer prazo muito mais longo e taxas que podem ser inferiores às de linhas sem garantia.

O Santander anuncia atualmente o Usecasa com taxa a partir de 1,12% ao mês em sua página geral de créditos, mas essa referência não deve ser tratada como taxa garantida para qualquer interessado.

A condição efetiva depende da análise realizada para cada cliente.

Também não basta comparar somente os juros nominais. O número mais importante para colocar lado a lado com outras ofertas é o Custo Efetivo Total, o CET.

Ele incorpora elementos como juros, tributos, seguros e outros custos relacionados à contratação.

Colocar a casa em garantia para trocar uma dívida cara pode fazer sentido

Uma das utilizações possíveis do dinheiro é quitar créditos mais caros.

Imagine alguém que possui R$ 80 mil distribuídos entre empréstimos pessoais e outras dívidas com taxas significativamente superiores às oferecidas pelo crédito com garantia.

Se o Usecasa permitir substituir essas obrigações por uma dívida com CET menor, pode existir redução importante do custo financeiro.

Mas existe uma condição decisiva: a pessoa precisa controlar a causa do endividamento.

Quitar cartões e empréstimos com o dinheiro do Usecasa e voltar a criar as mesmas dívidas depois pode produzir uma situação muito pior.

Antes, o consumidor possuía dívidas caras sem colocar diretamente a residência em garantia. Depois, passa a ter novas dívidas e ainda mantém o imóvel alienado por causa do empréstimo anterior.

A taxa mais baixa ajuda apenas quando existe uma estratégia real de reorganização financeira.

Prazo de 20 anos pode deixar a parcela atraente demais

Um prazo longo reduz a prestação mensal porque divide a amortização por muito mais tempo.

Essa característica pode tornar uma proposta aparentemente confortável.

Mas 20 anos representam 240 meses.

Uma parcela que cabe facilmente no orçamento pode acompanhar o consumidor por uma parcela considerável da vida financeira. Durante todo esse período, o imóvel continua vinculado à dívida enquanto houver saldo devedor.

Também é preciso lembrar que prazo maior significa mais tempo pagando juros.

Por isso, comparar apenas a prestação de um Usecasa de 15 ou 20 anos com a parcela de um empréstimo pessoal de quatro anos pode produzir uma conclusão enganosa.

É necessário comparar o total desembolsado e considerar a possibilidade de antecipar parcelas ou quitar o contrato antes do prazo quando houver recursos disponíveis.

O imóvel continua sendo seu?

O proprietário continua utilizando o imóvel normalmente.

Pode morar nele, manter sua rotina e usufruir do bem durante o empréstimo.

Juridicamente, entretanto, existe uma alienação fiduciária registrada. O imóvel funciona como garantia do pagamento e permanece nessa condição até a liquidação integral do contrato.

Esse é o componente que torna a modalidade muito diferente de um crédito pessoal comum.

Se ocorrer inadimplência relevante e a situação não for regularizada, o procedimento de execução da garantia pode levar à perda do imóvel conforme as regras legais e contratuais.

Por isso, colocar a casa onde a família mora em garantia para financiar consumo, viagens ou despesas adiáveis exige muito mais cautela do que utilizar um empréstimo convencional.

Quando o Usecasa tende a fazer mais sentido?

O crédito com garantia pode ser interessante quando o valor necessário é elevado, a finalidade é financeiramente relevante e existe capacidade confortável de manter as parcelas durante todo o contrato.

Também pode ser utilizado para reforma, estudos, projetos pessoais ou empresariais, já que o recurso não possui destinação obrigatória.

A finalidade, porém, muda completamente o risco assumido.

Colocar um imóvel de R$ 500 mil em garantia para substituir uma dívida cara de R$ 100 mil pode produzir uma economia mensurável. Utilizar a mesma casa para financiar consumo que poderia ser adiado cria uma relação muito menos favorável entre risco e benefício.

O Usecasa consegue oferecer juros menores justamente porque o banco recebe uma garantia valiosa. Para o consumidor, portanto, a taxa não deveria ser analisada sozinha.

A pergunta final precisa incluir o outro lado do contrato: o desconto nos juros é grande o suficiente para justificar manter um imóvel alienado até que a última parcela seja paga?